碧学堂听见新物业新物业时代,业委会的

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前言

社区是社会的基本单元，也是社会治理和国家治理的重要基础。

为完善社区治理，年6月，党中央国务院发布的《关于加强和完善城乡社区治理的意见》明确指出：在年基本形成基层党组织领导、基层政府主导的多方参与、共同治理的城乡社区治理体系，城乡社区治理体制更加完善，城乡社区治理能力显著提升，城乡社区公共服务、公共管理、公共安全得到有效保障。

为切实加强党对城市基层党建工作的领导，年5月，中共中央办公厅印发了《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》，意见强调加强和改进城市基层党建工作的重要性紧迫性。

为全面落实上述意见的有关要求，年12月，国家住房和城乡建设部、中央政法委等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，对物业管理党建工作、业委会治理结构、物业管理和社区治理结合、物业服务质量和物业服务监管体系方面提出了具体措施，并明确街道积极推动业主设立业主大会，选举业主委员会。健全业主委员会治理结构，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业委会成员中的党员比例。

01新物业时代，业委会的发展趋势是怎么样的？

结合上述政策文件背景，可以发现业委会有以下发展趋势：

1.地方政府持续立法放宽业主大会成立条件

如广西规定10人以上的业主联名即可申请成立业主大会，浙江规定首套房屋出售并交付已满两年且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上即可申请成立业主大会等。

2.业主共同决定事项表决比例进一步降低

对制定和修改业主大会议事规则，及选举或更换业主委员会成员，选聘或解聘物业企业等业主共同决定事项，由此前的总人数和总面积“双过半”表决通过（《物权法》第76条规定），修改为在参与表决的业主人数和专有部分面积达到双三分之二以上的情况下，经参与表决的人数和面积“双过半”通过（《民法典》第条规定），大幅降低了业主就共同决定事项作出表决的难度，有效摆脱实践中存在的业主作出决议难。

3.推广使用电子投票系统

对比原先的书面表决带来的签名时间长、签名核确难，电子投票系统具有实名制，结果可追溯，表决更高效。

4.资本入局（市场第三方业务咨询公司全方位介入业委会选举）

目前，部分地区出现第三方代理公司，专职负责筹备成立业主大会、选举业委会委员、选聘/解聘物业企业及业委会换届选举等，全面参与社区治理事务。资本入局的全方位介入，如指导筹备成立、专项培训、多渠道宣传等，促使业委会成员越来越专业化。

根据公开资料整理，目前浙江第三方代理公司数量已＞个，年营业金额＞万元。

5.政府将物业企业纳入到社区治理体系并积极推动成立业委会

物业企业是基层治理的抓手，这一点在疫情期间得到充分体现。在年疫情管控期间，物业企业在封闭小区管理方面发挥了重要作用，使得政府对于物业企业的重视程度大幅度提升。

因此，政府部门积极推动小区成立业主大会，并引导物业企业成立党支部，对小区基层管理实施治权分配，一方面健全物业质量监管机制，另一方面将政府职能延伸到小区，推动物业企业与社区治理融合。

目前，河北省住建厅等十部门联合发文要求河北省各地坚持党对物业管理工作的领导，推动社区和物业企业的党建联建；安徽省住建厅联合多部门发文要求安徽省各地坚持和加强党对物业管理工作的领导；江苏省委组织部、省委“两新”工委联合发文，命名个项目为年党建引领物业管理服务工作省级示范点。

6.业委会治理架构不合理的现象得到高度重视

根据《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》要求，政府鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，以加强对业主委员会人选把关，并探索业委会成员履职负面清单。

目前部分地方政府不断出台党员参选业委会的政策，如陕西省明确规定社区党组织引导业主中的党员积极参选业委会成员，鼓励社区党组织成员和村/居委会成员兼任业委会成员，安徽省芜湖市明确要求业委会成员中的党员干部比例不能少于50%。

7.物业企业更换和物业费单价提升数据持续上升

根据公开资料整理，在年，杭州、厦门、沈阳、深圳和天津等城市的物业企业更换比例超过15%，其中杭州市的物业公司更换比例位居全国第一。在物业费单价提升方面，杭州、厦门、深圳和天津等城市有超过9%的物业小区实施物业费单价提升，其中杭州市的物业费单价提升比例位居全国第一。

02新趋势给物业企业带来哪些挑战？

1.对物业企业品牌溢价能力的挑战

业主期望通过优质优价的物业服务使其物业保值增值，特别是在房价平行、下行期，此期望尤甚：例如某市曾出现过「业主在苑区张挂横幅庆祝小区房屋单价突破5万元」的报道。

由此可见，市场品牌溢价能力强的物业企业，在市场上更易获得业委会的“芳心”。

政府将物业企业融入基层治理体系，主动积极推动业委会成立，此举将提升业主整体行动力，而业主行动力的提升将显著改变住宅物业管理行业现状，直接带来的结果是住宅项目续约率可能会下降，缺乏品牌优势和规模经营的物业企业将逐步淡出市场；在市场激烈竞争和物企选择多的情况下，新盘的高毛利时间也将缩短。

由于政府基层组织在小区的动员能力都高于物业企业，所以服务认可度高、市场品牌口碑好的物业企业，其品牌在资本市场上将获得更高溢价，有利其加快对增值服务的探索，不断提升盈利能力，进一步发挥平台和流量入口的作用。

2.对物业行业可持续健康发展的挑战

此前某市有物企打出了“0物业费”的口号，一度成为社会热点话题。

时至今日，社会上虽然没有出现“0物业费”的小区，但低价竞争“抢标”的现象却愈演愈烈，甚至是书面承诺带资投标。这种现象不但给业主们造成了物业费单价低都可维持甚至实现高标准服务的误导，同时也制约了整个行业的健康发展。

众所周知，物业费是物业企业生存之本，在水电能耗费用、物价和人工成本不断上涨的情况下，在公共设备设施逐年老化带来的维护成本逐年上升的情况下，物业企业作为自负盈亏的公司，不可能亏本经营。

降低物业费单价表面上是业主大会与物业企业的合同约定，但在苑区没有稳定持续的且可满足现场合同约定服务标准运维的公共经营收入下，物业企业的服务质量下降必将是事实，减少服务岗位不但直接影响服务标准，还相对会影响当地就业；减少维护支出就等于缩短了电梯、发电机、供水供电等公共设施设备的使用寿命；在服务无法达到业户期望的情况下，苑区会产生争执、投诉、矛盾等对立关系。

因此，最终利益受到损害的还是业主，并在一定程度上影响当地社区治理的成效。

令市场欣喜的是目前部分重点城市了解到了物业行业可持续健康发展对社区治理的重要性，从而出台了物业费计价管理规定：广州出台了菜单式物业费单价计算规定，北京出台了物业费计价规则等，这些经过行业调研和有利物业企业长远发展的物业费单价计算管理规定，可有效防止当地市场上主观定价的现象。

3.对物业企业持续履约能力的挑战

在业主委员会行业集中化趋势持续，物业企业规模扩张带来的市场激烈竞争，及资本入局和信息技术驱动业主委员会成立的背景下，对物业企业的可持续履约能力带来了挑战。

主要体现在：业委会使用智能工具实时监督服务质量或聘请社会专业人士或业主专职对接业主和物业企业，维护权责边界。

另一个方面体现在：制定的服务质量监管体系挑战物业企业整个服务体系的韧性，并将合同履约能力、合同履约保证金和政府组织的信用体系直接关联。

4.对物业项目传统组织架构的挑战

物业项目传统的组织架构呈金字塔：项目经理、部门（四保一服）经理和员工，但在政府不断强化基层党建建设，及陆续立法降低成立业主委员会的门槛条件，使得业主委员会行业集中度不断增加，及借助信息技术发展提速的行业环境，对物业项目传统组织架构带来了挑战。

内部挑战：

①物业企业、市场专业公司和科技公司不断打破服务边界，竞争社区增值服务；

②全新的业务模式围绕着客户和场景开展，跨项目、跨条线和跨业务单元的协同任务明显增加；

③原有的权责边界和组织壁垒成为了协同的阻力，工作效率往往消耗在反复沟通中。

外部挑战：

①业主委员会期望物业企业与其统一目标：独立专注服务项目；

②业主委员会不允许物业企业安排合同约定范围内的岗位编制去开展社区增值服务；

③服务投诉增加了业主委员会与业主的协调任务量，令业主委员会聚焦

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