芜湖南京新有限公司与芜湖客餐饮有限公司租

裁判要点：事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

基本案情

年12月10日，芜湖南京新*有限公司（简称新*公司）（甲方）与芜湖客**餐饮有限公司（简称客**公司）（乙方）签订一份《经营场地租赁合同》，约定：甲方将位于芜湖市中山路1号六层平方米经营场地出租给乙方从事餐饮经营活动；租赁期限自年1月1日至年1月1日止；经营场地年租金36.5万元。双方还就违约责任等其他事项作出了约定。客**公司接收场地后，即开始进行装修施工，将西餐厅的大门正对着大厦的六部公共直达电梯，并在媒体上进行广告宣传。年1月8日开始试营业时，大厦第六层场地的公共卫生间和中央空调因故无法使用，但六部直达电梯可以使用。年3月份，新*公司将西餐厅大门正对着的六部直达电梯的通道门封锁，客**公司经营餐厅只能使用商场扶梯及消防电梯和楼梯。其顾客使用商场扶梯及消防电梯需一定的绕行，使用两部消防电梯须借道另一餐饮企业“战锅策”火锅店。由于商场和“战锅策”火锅店的经营时间与客**的经营时间不完全一致，可能导致客**公司的顾客无法使用商场扶梯及消防电梯。年1月29日至年3月30日，客**公司数次致函给新*公司，要求其对经营的配套设施进行完善，尤其要求开放直达电梯。新*公司未能开放直达电梯。

年9月17日，双方签订了一份《经营场地租赁补充协议》，约定：双方重新确定租赁面积为平方米，租金为每月元，设备使用费为每月元，租金递增方式不变。减少的面积自合同生效之日起，依法不再使用并腾空交付给新*公司。客**公司曾在要求变更减少租赁面积的第四次书面请求中称，由于租赁面积已超出自己的实际运营承受能力和消费群体的特定性，经营实际收入不足以保证基本开支，故要求减少租赁面积。年12月31日，“巴国布衣”芜湖店与新*公司签订一份协议，将客**公司遗留的所有设备及设施、装潢转让给“巴国布衣”芜湖店。

年6月14日，客**公司诉至法院称：由于新*公司在招商时宣称大厦六层可以使用与大厦配套的六部公共直达电梯，客**公司装修时才将西餐厅的大门正对着该六部电梯。餐厅正式开业后，新*公司却封锁该六部公共直达电梯，而且六楼公共卫生间和中央空调一直无法使用，且拒不提供广告位给客**公司进行宣传和指引。新*公司的行为不仅违反了合同的约定，也违法了相关法律的规定，造成客**公司的巨额损失，应当给予赔偿。故请求新*公司赔偿经济损失万元。

裁判结果

一审法院判决判决：一、新*公司于判决生效之日起十日内给付客**公司补偿款50万元整；二、驳回客**公司的其他诉讼请求。新*公司不服，提起上诉。二审法院判决，驳回上诉，维持原判。

裁判理由

一审法院认为：本案争议焦点是新*公司未提供六部公共直达电梯的行为是否构成根本违约，从而导致客**公司不能实现合同目的。一、本案双方签订的《经营场地租赁合同》对有无六部公共直梯未作明确约定，故不存在新*公司根本违约的事实。客**公司经营的餐厅有商场扶梯及两部电梯可供使用，不会导致客**公司的合同目的不能实现。其主张新*公司不能保证六部公共直达电梯使用即构成违约，并要求其赔偿的诉讼请求无合同和法律依据，不予支持。二、客**公司主张的各种损失只是表明其为经营餐厅所进行的各种投资和支出，其在请求减少租赁面积时，明确表示经营亏损为租赁面积过大、消费群体特定、经营不善等多方面的原因，现其主张经营亏损系因新*公司未开通六部公共直达电梯所致，与事实不符。但从客**公司开设餐厅的大门朝向来看，其对有六部直达电梯存在一定心理预期。新*公司因经营需要将六部直达电梯的通道门封锁，仅留消防电梯和消防楼梯供客**公司使用。该行为虽未明显违反双方租赁合同，但客观上对客**公司的经营会产生一定的不利影响，新*公司作为合同的出租方，未尽到全面的协助义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”由于客**公司不能举证证明该行为对其正常经营产生的具体影响，法院无法确定因未开通六部直达电梯给其造成的营业额损失。考虑到六部直达电梯的暂停使用客观上会对客**公司的经营产生一定的影响，原审法院酌定由新*公司支付客**公司50万元的补偿款。

二审法院认为，争议焦点为原审判决新*公司补偿客**公司50万元是否有事实和法律依据。新*公司与客**公司签订的《经营场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。客**公司承租新*公司的经营场地，是为了经营餐饮业。根据餐饮行业的特点，经营者除了提供价廉物美的食品、适宜的就餐环境和热情周到的服务吸引顾客外，便捷的通道也起着重要作用。新*公司作为经营场地的出租方，除了提供符合合同约定的经营场地外，还应履行该租赁合同的附随义务，即提供经营场地的便捷通道。但其在客**公司使用六部直达电梯三个月后将电梯封闭，使到客**公司餐厅消费的顾客只能通过消防电梯和楼梯再借道其他商家或经商场扶梯才能到达餐厅，而商场和其他商家的经营时间与客**公司经营的时间不完全同步，致使到客**公司消费的顾客进出不便，造成客流量减少，影响其经营收益。因此，客**公司经营不善并致租赁合同解除，与新*公司关闭六部直达电梯之间存在一定的因果关系。新*公司作为出租方，在明知客**公司经营需要六部直达电梯，却在供其使用三个月后予以关闭，违反了租赁合同的附随义务，存在过错，依法应当承担一定的赔偿责任。鉴于原审判决已认定其承担补偿责任后，客**公司未提出上诉，本院予以维持。由于客**公司在经营较短时间后，即解除租赁合同，造成一定的经济损失。现又无法区分新*公司关闭六部直达电梯和客**公司自身经营不善对具体损失产生的原因力大小，原审法院酌定50万元补偿款，符合本案实际情况，本院予以维持。新*公司称其不应给付50万元补偿款的上诉理由不能成立。

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