翩翩起舞的楼市大象芜湖房地产超级
虽然芜湖没有出现类似贵州那样动辄过千万平方米的真正意义上的“超级大盘”，但类似华强城、东方龙城、芜湖碧桂园、绿地镜湖世纪城这样规划面积超越万平方米的房地产项目，在芜湖房地产市场上也算的上“庞然大物”了。至少8年到10年的开发周期，让这几个芜湖的“超级大盘”的操盘方式和市场行为逻辑，与一般的中小楼盘比，有很大不同。较长的开发周期，也让这些芜湖的“超级大盘”，不免要忍受市场的变化的波动、巨大的不可预计的综合开发成本，与时刻都存在的产品的去化压力。时间进入年，在去库存的大背景下，以市场的视角，透视一下芜湖的这几个以住宅为主体的“超级大盘”，也不无意义，甚至恰逢其时。
超级大盘：不一样的市场逻辑
年2月中旬，某酒店。觥筹交错、酒酣耳热之际，芜湖某“超级大盘”的操盘人之一，向小编坦率的表达：你看到了，我们新推出的街铺，无论是层高、还是干挂石材的外立面，综合品质在芜湖市场上绝对是拿得出手的，我们国企主要想的是打造出好的产品，树立企业的形象，不丢面子。最重要的还是要把以销售额为核心的业绩“做上去”，利润倒在其次。貌似，这位负责人在阐述一种与常识相悖的市场逻辑。
从某种意义上来说，这位企业负责人说出了一部分真相。作为大型国企，在房地产市场上，同样最终是为了追逐利润，但至少，不同于一般中小房地产企业的普通职业经理人，其高级管理者面对的不仅仅是利润一项考核指标，年终财务报表上的销售业绩，更是重要的一个考核指标，甚至是最为重要的一个。但，这些企业真的不要利润只要表面的销售额？呵呵。销售额意味着什么？意味着现金流。在很多时候，对于很多大型企业而言，巨大而流畅的现金流，当然比财务报表上的所谓的利润更重要。
在商言商，无论是大型国企，还是上市公众公司，在目标城市选择数百万平方米的“超级大盘”，背后有其精明的市场打算。其一，因为公司的规模和性质，使得这些企业在银行的授信，是一个巨大的天文数字，一旦企业搭上低廉的、数目庞大的信贷列车，一旦开动起来，要想“收放自如”，不是一件容易的事情。列车在高速状态行驶，猛然停下来，是要出事的。
再说，大型房地产企业，针对体量巨大的地块，在与地方政府的谈判博弈时，一般而言，自然就占有一定先机。地价、税收、地价款给付周期、规划、配套，等等诸多方面，大企业在“讨价还价”时自然比中小房地产企业话语权要大的多，也能获得一般中小房地产企业不可能占到的“便宜”。况且，规模效应在房地产开发中也同样有效，不同开发体量的楼盘，摊薄在每个平方米的成本，自然有天壤之别，在进入市场之前，就获得竞争者不可能获得成本优势，获胜机会、生存机会，自然大得多。
所以，“贪大求全”不是某些房地产企业的错，而是市场选择的结果。如何正赶上房地产市场的上升周期，超级大盘很可能就变成“超级印钞机“。房地产市场的波动谁说的清？为什么不赌上一把？
翩翩起舞的楼市“大象”，舞姿各不相同
华强城、东方龙城、芜湖碧桂园、绿地镜湖世纪城，这几个芜湖房地产行业中的“超级大盘”，在芜湖房地产市场这个超级“赌桌”上，输赢如何？在他们项目最终完毕之前，在没有看到企业内部最终的财务报表之前，谁也不好下结论。到年2月的今天，我们看到的是，每个超级大盘一以贯之的仍然都有着自己不一样的操盘思路，每个公司都有自己的市场玩法。
某超级大盘的某领导，在几年前的一次次酒酣耳热之际，就曾经委屈的向小编发牢骚：我们拿地拿贵了，“吃亏了。住宅快开发结束了，我们还没有赚钱呢！就指望着几十万方的商业了！呃----------多少钱拿地还不是贵公司自己定的？住宅产品定位、营销策略、开发节奏----等等也全是贵公司自己操作？房地产高峰期，贵公司对未来过于乐观，以致于拿地“贵了”，和别人真没有关哦。政府后来给你们的帮助，包括在8年金融危机时的真金白银的帮助，力度也不小啊。好在，芜湖的项目在贵公司全国的棋盘上，只是小小的一块，何必在意此一城一地的得失？再说了，还没有结盘了，也许若干年后，你们一算账，嘿，最终还是赚了呢？
想象中，顺驰的孙总与碧桂园的杨总，见面时一定惺惺相惜。为什么，营销风格类似啊，都是有一股出身草莽的江湖气，呃，这里的江湖气是褒义，就是打破常规不装逼，怎么能完成目标任务怎么来--只要不违法。如今，顺驰中国与碧桂园，已经都是香港的上市公司了，绝对的高大上，但是，公司来自草莽的江湖气还在。
年初，寒风烈烈，碧桂园的销售人员，在芜湖市鸠江饭店对面的售楼中心，用小喇叭不断的招揽人进入销售中心，看着芜湖碧桂园的员工做派，小编还是蛮佩服的，比较的猛，比较的蛮，比较的冲，小喇叭类似街边十元店的感觉，不是那么高大上，但是，这方式有效！近年的销售业绩在摆在那里啊。有老芜湖人对碧桂园的区位不屑一顾，但自有认同其产品的业主在，而且，还不少。
在拿地上，碧桂园的风格也生猛。在芜湖的人口大县南陵和无为，碧桂园都是后来者，之前，这两个县的房地产市场，已经打成了一团，但，碧桂园就是敢于在这已经打得不可开交的战场上，后插进一脚。而且，还是拿的城市边缘的地，但，他们就是后来居上，以低价冲击市场，涸泽而渔般的渗透式营销，让前期进入的诸多楼盘“压力山大”，头皮发麻。
深圳华强集团来到芜湖，为芜湖贡献的和即将贡献的方特欢乐世界等7个大型现代化高科技游乐场，对于芜湖城市知名度美誉度的提高，对芜湖第三产业的发展和提升，今天怎么评价都不过分。所以，华强在芜湖以相对低廉的地价，获得0亩左右的开发用地，在芜湖楼市中获得一点成本上先机，也完全说的过去。至少，小编认为，对于芜湖而言，这是一笔划算的交易。
但，作为深圳华强在芜湖的房地产产品“华强城”，多年来就一直不温不火。是的，不温不火，这个词很恰当。作为一个规划面积超过万平方米的“超级大盘”，说实话，华强城的住宅产品，位置差强人意，规划、设计质量水平普通，营销也基本是不温不火。小编个人认为，缺乏一个专业的房地产团队，缺乏对芜湖商品住宅的细心研究和给力、有效的营销手段，是该项目至今没有摆脱的缺陷。
残酷但真实：必须面对的几个结论
年2月8日-14日的春节假期，芜湖商品住宅成交套套，环比下降56%，与年春节行情同比下降7。9%。楼市整体表现平淡。“运去英雄不自由”，市场下行大趋势已成，今年春节期间的芜湖房地产市场的行情，小编认为，基本上将贯穿全年。
虽然在芜湖房地产销售诸多排行榜上，“超级大盘”仍然凭借其巨大体量，排在了前几位，虽然央妈年初给楼市下了诸多市场猛药，但结论还是：1、1月份2.71万亿的巨额信贷，不会象8年四万亿信贷爆发一样，有多少会流入房地产市场，因为，时移世易。2、对于库存高企、市场饱和、人口外流的中部三线城市芜湖而言，基本没有多大用，小反弹---如果有的话---不改大趋势，不过是另一个“下跌中继”；3、对于还有巨量规划中的地块未开发的芜湖住宅地产“超级大盘”而言，寒冬才刚刚降临。如何熬过即将到来市场寒冬，是一个值得认真对待的问题。在人口、房地产市场库存、宏观经济结构调整等形势都已经明朗的情况下，真不要抱有任何不切实际的幻想。
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